Les Canalisations en copropriété

Au terme de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, il existe traditionnellement en copropriété deux types de charges :

Les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration de l’immeuble, d’une part, telles que l’entretien et la réfection du gros œuvre (gros murs, toitures, escaliers, façades…)

Les charges afférentes aux services et équipements collectifs et communs qui correspondent aux frais d’entretien et de fonctionnement de ces services d’équipement.

S’agissant des charges relatives à la conservation, l’entretien et la conservation de l’immeuble, celles-ci sont généralement réparties relativement à la valeur des parties privatives du lot à savoir les tantièmes de copropriété.

Pour les charges relatives au services et équipements collectifs, ces dernières, sont obligatoirement réparties en fonction de l’utilité que ces services équipements représentent pour chaque lot.

Les éléments d’équipement commun se définissent comme « les éléments autres que les installations immobilières composant la structure d’un bâtiment et qui apportent du fait de leur aménagement ou de leur destination particulière des utilités ou des avantages dans les conditions d’usage des différents lots » (G.VIGNERON : JCL Copropriété FASC 70)

Il faut donc entendre par équipement commun tous les éléments de confort et de commodité annexes non strictement indispensables pour que le bâtiment remplisse sa fonction principale : fournir le clos et le couvert.

En règle générale, le règlement de copropriété détermine quels sont les parties et équipements communs de la copropriété.

Rappelons que la loi du 10 juillet 1965 dispose dans son article 2 alinéa 1er que « sont privatives les parties du bâtiment et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé».

Cette disposition doit être nécessairement rapprochée de l’article 3, alinéa 1er de cette même Loi qui dispose, quant à lui, que « sont communes les parties des bâtiments et terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. »

La loi du 10 juillet 1965 insiste donc sur le critère d’exclusivité de l’usage pour déterminer, au-delà du règlement de copropriété, la nature de commun ou de privatif d’un espace.

Il en découle ainsi, qu’en l’absence de mention particulière dans un règlement de copropriété, l’intéressé désirant connaître la qualification d’une partie de l’immeuble devra procéder de la manière suivante :

Tout d’abord vérifier si la partie figure sur la liste de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 réputant en partie commune un certain nombre d’éléments tels que le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès etc…

Si tel est bien le cas, la partie prendra automatiquement la qualification de parties communes en vertu de la présomption légale.

Dans le cas contraire, il faudra mettre en œuvre le critère de l’exclusivité d’usage, prescrit par l’article 2 précité, pour déterminer s’il est fait un usage individuel ou au contraire collectif de cette partie.

La jurisprudence insiste tout particulièrement sur la nécessité de recourir à ce critère de distinction ( Cass 3ième civ 14 février 1990, n°88-17781, Bull Civ IIIn°49 ; Cass 3ième Civ 27 février 1991, n°89-18 150…)

Les dispositions des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 sur le caractère privatif ou commun des parties de l’immeuble sont perçues comme étant supplétives de volonté.

En effet, l’article 43 de cette même loi répute non écrite toute clause contraire aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 sans faire référence à ces deux articles.

Les indications mentionnées dans les premiers articles de cette loi n’ont donc pas de caractère obligatoire ou d’ordre public et constituent une simple présomption ne s’appliquant que « dans le silence ou la contradiction des titres. »

S’agissant du cas particulier des canalisations en copropriété, l’article 3 alinéa 2 tiret 2 de la Loi du 10 juillet 1965 les répute parties communes comme étant comprises dans les éléments d’équipement commun.

Ainsi dans le silence du règlement de copropriété, les canalisations, même traversant les parties privatives, sont réputées être des équipements communs.

La jurisprudence retient cependant que pour qu’une telle présomption puisse jouer encore faut-il que ces canalisations soient afférentes aux éléments d’équipements communs

Ainsi, la Cour de cassation dans un arrêt du 21 mars 2000 (N° de pourvoi : 98-16178) confrontée à une canalisation encastrée dans les parties communes, desservant exclusivement un lot de la copropriété et un règlement imprécis devait retenir, le règlement de copropriété étant imprécis, qu’« une canalisation, même encastrée dans une partie commune est privative, si elle est affectée à l’usage exclusif et particulier de ce lot. »

En conclusions, un règlement de copropriété peut comporter des dispositions particulières à propos des canalisations. Aussi inopportunes qu’elles puissent paraitre, elles devront être respectées.

Il en est ainsi d’un règlement faisant des canalisations encastrées même dans le sol des parties privatives (Cass Civ 3ème 23 avril 1986 : Rev Loyers 1986 p.252)

Dans le silence ou l’imprécision du règlement de copropriété, et en application des critères posés par l’article 3 de la Loi du 10 juillet 1965, une canalisation est réputée commune si elle dessert plusieurs lots ou si elle est afférente à un élément d’équipement commun. Dans les autres situations, elle devra être considérée, par application de l’exclusivité de l’usage, comme privative.