Un copropriétaire demande l’inscription de l’ordre du jour complémentaire suivant, que doit faire le Syndic ?
Quizz Copropriété le retour
Je viens de recevoir un courriel dans lequel un copropriétaire me demande l’inscription de l’ordre du jour complémentaire suivant, que dois-je faire ? :
« En ma qualité de copropriétaire de l’ensemble immobilier MONDOUXLOGIS situé 12 rue de la PAIX 13000 MARSEILLE, je vous demande de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée (2022) les résolutions suivantes et de joindre ce présent courriel à la convocation :
Résolution : Mme X, membre du CS (Conseil syndical), est invitée à s’expliquer et à rendre compte devant l’assemblée générale, et qui avisera de la suite à donner et conséquences après explications, au sujet de sa présumée implication et complicité aux cotés du syndic la véracité et la sincérité du procès-verbal d’AG 2020 émis par le syndic, et donc Mme X y est désigné comme président de séance, et où pour rappel ce procès-verbal d’AGO 2020 fait actuellement l’objet d’une remise en cause et procédure au tribunal. Mme X, après relances en vain a réceptionné une lettre AR l’invitant à confirmer ou infirmer sur des questions simples de réponses et cruciales à la manifestation de la vérité. »
A.) Je ne peux me faire juge de l’opportunité d’inscrire une question à l’ordre du jour. Je dois donc la faire figurer, in extenso, à la prochaine assemblée.
B.) J’invite ce copropriétaire, par courrier AR, à répondre au formalisme légal en la matière. Je n’inscrits donc pas cette question à la prochaine assemblée.
C.) Je réponds par courriel à ce copropriétaire en l’invitant à « aller se faire cuire un œuf » en des termes beaucoup moins glorieux…
Réponse B.
La demande d’inscription d’un ordre du jour complémentaire formulée par un copropriétaire doit répondre à certaines formes impératives, il doit notamment être adressé au syndic par courrier AR ou LRE. Au surplus, pour être porté à l’ordre du jour, une telle question doit être susceptible d’être voté
Réponse développée :
Depuis le Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 (modifié par le Décret n°2010-391 du 20 avril 2010) l’article 10 du Décret du 17 mars 1967 précise que :
« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.
Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.
A l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l’alinéa précédent. »
La faculté offerte à un copropriétaire d’inscrire un tel ordre du jour complémentaire doit être rappelée à l’occasion de chaque appel de fonds adressé par le syndic et lors de l’affichage de la date de la prochaine assemblée dans les parties communes[1].
Cette demande doit être notifiée au syndic, elle doit donc être faite par courrier AR ou recommandé électronique. La communication au syndic par un autre biais, lettre simple ou courriel par exemple, peut entrainer la nullité de la résolution votée[2].
Même si les textes antérieurs prévoyaient un délai impératif pour l’envoi d’une telle demande, la nouvelle rédaction de l’article 10 sous-entend que la demande doit arriver entre les mains du syndic dans le délai nécessaire, c’est-à-dire avant l’envoi de la convocation voir même avant sa mise sous pli sinon cette nouvelle question sera posée à la prochaine assemblée annuelle[3].
Le syndic n’est tenu de donner suite à une telle demande que s’il est saisi régulièrement[4]
Par ailleurs et s’agissant du contenu de cette demande, la jurisprudence attachée à cet article précise clairement que :
Le copropriétaire qui formule la demande doit préparer les projets de résolutions qu’il souhaite voir soumettre à l’assemblée (Cass Civ 3ème 15 mars 1983 JCP G1983 IV p.172)
Il n’appartient pas au syndic de suppléer aux lacunes ou insuffisances des demandes formées par les copropriétaires (CA PARIS 23ème ch B 7 décembre 1990 Rev Administrer mars 1991)
Le syndic n’a pas à déferer à la demande d’ordre du jour complémentaire si la demande est rédigée dans des termes vagues (Cass Civ 29 janv 2003 Bull Civ III), n’énumérait pas les questions précises à inscrire à l’ordre du jour (Cass Civ 3ème 18 novembre 1988 Loyers et copr janv 1989 n°41) ou se bornait à des réflexions personelles sans proposer le vote de résolution (CA PARIS 23ème CH B 4 juillet 2002 Loyers et copr 2002 comm.289).
Le syndic n’ a pas à inscrire à l’ordre du jour des demandes qui ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’un vote (CA COLMAR 12 juin 2008 Loyers et copr 2008 comm 283) ou qui ne sont pas des questions à proprement parler (CA BASSE TERRE 1ère CH 14 avril 2008 Jurisdata n°2008 377574)
S’agissant plus généralement de l’ordre du jour d’une assemblée générale, la jurisprudence retient depuis des décennies que celui-ci doit être clair, précis et non équivoque à peine de nullité des résolutions qui en découleraient.
En combinant ces différentes jurisprudences, il en découle que le copropriétaire souhaitant soumettre à la prochaine assemblée générale un ordre du jour complémentaire doit expédier au syndic, par courrier AR (ou LRE), des questions claires, précises, non équivoques, comportant un projet de résolution ( si la question est relative aux articles 14-1,al 2 et 3 et 14-2, 18 alinéa 7, 24 II d et e, 25, 26, 30 alinéa 1,2 et 3, 35, 37 alinéas 3 et 4, 39 de la Loi du 10 juillet 1965).
Gardons en mémoire que le syndic n’est pas tenu d’inscrire à l’ordre du jour des demandes de copropriétaires non susceptibles de faire l’objet d’un vote (CA COLMAR 12 juin 2008 Loyers et copr 2008 comm 283)
La politesse reste de mise!
[1] D. 27 juin 2019[2] Civ 3e 16 nov.2011 n°09-10227[3] Rép. Min., n°24515 JO SENAT Q 14 déc. 2006[4] Civ 3e 13 sept. 2018 n°17-22124
